通过跟踪对比品牌新开门店，我们发现肯德基和麦当劳开店策略已发生改变并呈现明显差异：肯德基更注重选位置，麦当劳更注重选商圈。一线城市新区域的新店有明显对比，例如麦当劳“大胆”进入无人区：

具体分析请见文末的相关参考：《麦当劳为什么 敢 开在“无人区”？》

有一种观点认为，麦当劳能在这样的位置开店是因为业主给予了优惠条件，然而同样能够拿到优惠条件的肯德基却没有开出这样的餐厅反而通过降低门店投资拓展下沉商圈，麦当劳则开出了多个类似的餐厅，因此这实际上是两个品牌开店策略差异造成的。

肯德基新店选址 VS 麦当劳新店选址

定位北京城市副中心的通州区每年保持千亿投资规模，2025年M101地铁线全面开工、人民大学通州校区(未来是主校区)计划秋季正式启用，山姆会员店等也进入建设前期准备阶段。在这样一个政府主导的发展区域，肯德基和麦当劳近年新开多个门店：

通州北关片区新开门店：

说明：为有更多样本量，使用两年时间做对比

22年到24年两品牌均新开三家门店，但具体位置有明显差异：

肯德基和麦当劳门店对应现场照片(与表格顺序一致)：

肯德基靠近超市，而麦当劳都是街店，其中乐堤港店并不在远洋乐堤港购物中心内而是外街，而潞苑南大街肯德基和富恒大厦麦当劳一路之隔仅相距百米，位置特性差异更显著：

位置的差异进一步造成了其他的差异：

表面看来肯德基门前客流通道基本通畅，且通过小面积简装降低投资金额提高成功率；而麦当劳门前客流可能受阻其门店投资水平却保持一致，那么 麦当劳的新店成功从何而来？

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选位置 VS 选商圈

肯德基选位置

肯德基选址的核心就是选客流！选位置本质上就是选能卡住客流的地方！商场是把“人”聚集起来的客流发动机，从20年前大卖场兴起，到之后的购物中心时代，肯德基分别和全国以及地方的超市/购物中心建立战略合作，进入绝大多数商业体。其交通枢纽(长途汽车站/高铁站/机场)餐厅、展会快闪店也同样是选客流的逻辑。

三家肯德基新店的位置延续了这种开店逻辑，旁边依旧有“商业”作为聚客点：

选位置的优势是直接吃到客流，但作为客流发动机的商场规模不够大那么门店投资也需要相应降低，表现为面积减小同时装修更简洁：

三家新肯德基的门店面积均较小，这也显示了肯德基的灵活。

麦当劳选商圈

早期在核心商圈曾与肯德基保持同步的麦当劳，并未像肯德基一样在商场发力，但其“时尚”的形象让品牌进入了更看重租户定位与商场定位一致性的少数优质商业例如太古和IFS等。

门店数量不及肯德基等因素还让其一度“失宠”股权被出售，但这种压力也让麦当劳不断探索全新增长场景，随着外卖持续高速增长，使用大数据等先进技术手段，麦当劳通过精准计算周边潜力开店，摆脱了对那些竞争激烈同时租金昂贵“地段”的依赖。

安北一路店：封闭商圈内独享社区和办公

安北一路店不临街且一侧是小区外墙，门店门前也几乎没有自然客流：

但其周边有金地格林等小区、阳光保险和紫光科技园等办公人群，同时整个小片区也没有其他品质快餐，借助外卖可以把生意覆盖整个商圈，未来周边地铁的开通将带来更多办公客群。

说明：以上覆盖范围结合步行、骑行时间以及主干道等，仅示意并不代表麦当劳官方的划分

乐堤港店：不依靠购物中心客流

现场来看这家店的主力客群是周边社区和未来乐堤港的办公(当前暂未开放)，几乎和购物中心“无关”；左侧是不能停车的停车场入口，右侧目前是空铺，门前自然客流极少，通过精准计算商圈，外卖同样可以保证门店生意。

三家门店各自的覆盖区域如下：

精准的计算不仅可以让外卖的贡献高于门前客流，更能够尽量避免“自我”相互分流，于是能够有效加密核心市场，之前凭借经验认为的高风险商圈很多也可以开店！

选位置 VS 选商圈

1、当品牌不再“稀缺”就难以在优质商场内维持主入口等最佳位置，越来越多优质商场把快餐品牌集中到美食区；一些头部大场甚至不需要“普通”品牌，例如肯德基朝北大悦城店先被调整到8层之后离开大悦城在旁开设街店，北京三里屯太古里麦当劳与上海新天地主入口的星巴克到期关闭。

2，可能承担越来越高的租金，REIT项目的收入增长方法中，购物中心对商户的租期和租金管控就是一个明显体现。

3，轻资产模式下，在资方和商管分合之中品牌可能被迫退出，或许是受损最严重一方。

4，商业越来越密集且全新的商业项目减少，开店数量也随之受影响。

假设商场相互最小距离2公里为“极限距离”，目前北京主城区已几乎没有空白区域：

当门店规模达到一定阶段，继续跟随商场可能造成不合理的自我分流甚至打乱品牌的布局，此时将策略逐步转向选商圈就可能继续发展：

麦当劳门店布局与周边空白区域：

对于一些难以选到传统好位置的“普通”品牌以及一些投资较大的项目，选商圈往往也更有效。

总体来看，品牌稀缺且在初步发展阶段适合选位置，后期追求规模需要选商圈，两种方法不是对立的，不同品牌不同发展阶段结合起来使用是最佳方案。

肯德基和麦当劳开店的新PK

肯德基以客流驱动为策略，开店以先发策略持续布局商场、交通枢纽、产业园等，店数保持领先，公开信息显示其将延续这种策略并更多进入下沉市场，以及通过加盟商进入更多客流场景。同时肯德基也已采用基于计算的商圈开店。

由此推断肯德基将继续保持数量优势但门店更小装修更简洁，而麦当劳则保持传统餐厅的体验优势。

03

选位置和选商圈的实现

选位置更多基于实战经验的积累，不同业态不同品牌衡量标准也不同，例如对商圈的感觉，对动线的理解等，更适合微观领域精准选铺，当前连锁品牌已在实际工作采用，只是难以支撑当前竞争环境下持续开店。发展进入“滞涨”的品牌实现选商圈的能力是一个有效的破局方法。

选商圈基于整套的规划和评估体系、合理的技术方法，落地还需要品牌内部科学决策文化等等，是更复杂的系统工程。

科学决策文化

经验、来自媒体、合作方等方面的相关信息都是有价值但碎片化的，这些只是决策的部分依据，最终实现科学决策更取决于合理的目标、客观而全面的信息。这些是品牌内部面临的挑战和需要解决的问题。

正确的技术方法

选商圈也必然同时考虑合理的加密，对比简单粗暴的加密，合理的加密能够尽可能少分流其他门店的生意同时占领更多的空白市场，从财务数字来看合理的分流下，门店依旧有利润同时大盘整体利润增长。

肯德基和麦当劳两年门店周边的变化：

2022年，以肯德基门店为圆心周边一公里的麦当劳1.79家，而麦当劳门店为圆心周边一公里的肯德基平均店数2.64家，这说明之前麦当劳更多在分流肯德基的生意；到2024年数字分别变成1.59家和1.82家，这说明两个品牌近两年都在“空白”区域发力，相比肯德基，麦当劳更快的发展到两个品牌之前都不敢开的“区域”，通过 计算找到了这些从经验判断高风险但实际有生意支撑的商圈！然而切分商圈并不容易：

两种切分方式对比：

显然这将造成不同的结果，实际工作中不同城市、城市内不同的区域特征切分是不同的，随着门店数量增加、竞争态势变化、合理的切分也是动态的并且基于可靠的数据。

可靠的数据

Garbage In, Garbage Out即输入是垃圾，输出是垃圾，说明了可靠数据的重要性。关于此方面的内容是可以形成一个不断更新的系列，可见内容之丰富，然而实际工作中并不复杂。

首先，品牌应该建立门店坐标数据生产维护的机制。这是一切分析的基础，试想如果门店位置都是错误的，那么后续的所有分析也必然都是Garbage Out！

其次，平衡投入产出来选择合理的外部数据，比如人口选择工作/居住？常驻/客流？口径是单独/汇总/去重？，这些实际上目前都已有成熟产品，需结合目标选择合适的数据源。

例如切分居住商圈只需要不同区域的居住人口：

关键的业务“小”数据：千万不要被“技术名词”和“海量数据”所迷惑，商业领域业务能直接理解的高质量“小”数据往往是更重要的，例如开设商场店，需要一份及时、精准的商场清单，这样一个看似简单的资料实际上也面临商场改名但使用老名称、新开商场统计不全面等问题的困扰，但就是这样一份业务“小”数据是后续正确开店的基础。返回搜狐，查看更多